Vendégcikk a Daily News Hungary olvasóinak – írta: Széll Emese, Prémium Ügyfelek Privát Ingatlanosa Magyarországról
Ha figyeli a nemzetközi ingatlanpiaci híreket, valószínűleg olvasta, hogy Magyarország 2024-ben „újranyitotta az aranyvízumát” – ritka lépés egy olyan időszakban, amikor Európa többi része csendben bezárta a kaput a befektetői letelepedés előtt. Két évvel később a valóban érdekes történet nem az, hogy Magyarország kinyitotta az ajtót, hanem az, hogy milyen kevesen léptek be rajta – és hogy ez mennyire lényegtelen bárki számára, aki egyszerűen csak egy szép budapesti otthont szeretne birtokolni.
Hadd magyarázzam el, mi történt valójában, és mit jelent ez Önnek, mint külföldi vevőnek, ma.
Mit ígért a program
A magyar vendégbefektetői tartózkodási engedélyt a 2023. évi XC. törvény hozta létre, és 2024. július 1-jén nyílt meg a kérelmezők előtt. Papíron Európa egyik legnagylelkűbb tartózkodási engedélye: tíz évig érvényes, további tíz évre megújítható, kötelező minimális tartózkodás nélkül, családegyesítéssel a házastárs, a gyermekek, sőt a szülők számára is, munkavállalási és vállalkozási joggal, valamint 90 napos schengeni mozgásszabadsággal minden 180 napos időszakban.
A minősülő befektetés idővel két reális útra szűkült: legalább 250 000 euró egy magyar ingatlanalap befektetési jegyeiben (a Magyar Nemzeti Banknál regisztrálva, ötéves tartási kötelezettséggel), vagy 1 000 000 euró adomány egy felsőoktatási intézménynek. Egy harmadik lehetőséget – az 500 000 eurós közvetlen lakóingatlan-vásárlást – a törvény tartalmazott, de 2025. január közepén csendben törölték, mielőtt egyetlen kérelmező is élhetett volna vele.
Mi történt valójában
A számok önmagukért beszélnek. 2025 második felére nagyjából 273 személy lépett be a folyamatba, és csak mintegy 78-an kaptak engedélyt – ami az első évben körülbelül 19,5 millió eurót hozott az országnak. Összehasonlításképpen: Magyarország korábbi, 2013–2017-es letelepedési kötvényprogramja nagyságrendileg 20 000 külföldi állampolgárt kezelt. Az új program ennek töredékének a töredéke.
Miért ilyen csendes? Nem a Magyarország iránti érdeklődés hiánya miatt – az okok strukturálisak:
✦ Nagyon szűk csatorna. Csak két alapkezelő volt valaha jogosult a befektetési jegyek értékesítésére, így hónapokig gyakorlatilag nem volt megvásárolható, megfelelő termék.
✦ Magas közvetítői díjak. A brókerek jellemzően ügyfelenként 25–35 millió forintot számoltak fel – feltűnő felár egy 250 000 eurós befektetésen.
✦ Szankciók és banki súrlódás. Az orosz–ukrán háborúhoz kapcsolódó uniós szabályok az eredeti kérelmezői kör jelentős részét kizárták, és rendkívül megnehezítették a szükséges tőke uniós számlákra mozgatását. Erre rakódtak rá a szigorodó ügyfél-átvilágítási (KYC), pénzmosás elleni (AML) és forrásigazolási követelmények.
Mindez semmiképp sem a magyar ingatlan gyengeségét tükrözi. Egy olyan programot tükröz, amelyet a kezdetektől strukturálisan korlátoztak.
Magyarország az európai összképben
Érdemes emlékezni arra, hogy Magyarország a kivétel, nem a szabály. Spanyolország 2025-ben megszüntette az aranyvízumát; Portugália már 2023-ban eltörölte az ingatlanalapú útvonalat; Írország és az Egyesült Királyság 2023-ban, illetve 2022-ben zárta be a programját; Görögország élesen megemelte a küszöbértékeit. A visszatérő kritikák – hogy ezek a programok felhajtják a helyi lakásárakat, és biztonsági, illetve pénzmosási aggályokat vetnek fel – pontosan azok a nyomások, amelyek Magyarország óvatos és végső soron alig használt konstrukcióját formálták.
Amit a legtöbb olvasó nem tud: nincs is rá szükség
Íme a pont, amelyet a legjobban szeretnék átadni a nemzetközi olvasóknak. Nincs szüksége az aranyvízumra ahhoz, hogy ingatlant birtokoljon Magyarországon.
Az EU-n/EGT-n kívüli állampolgárok szinte bármilyen lakóingatlant megvásárolhatnak egy egyszerű, az illetékes kormányhivatal által kiadott szerzési engedéllyel, a 251/2014. kormányrendelet alapján. A törvényi ügyintézési határidő 45 nap, és az engedélyt megadják, hacsak a vásárlás nem sértene konkrét közérdeket. Az EU-s, EGT-s és svájci állampolgároknak még erre sincs szükségük. A vételáron felül a vevőnek érdemes betervezni a 4%-os visszterhes vagyonátruházási illetéket és reálisan 6–9% összes adót és díjat, még a felújítás előtt.
Ha a cél a letelepedés, nem pusztán a tulajdonlás, akkor a befektetői programnál stabilabb, átláthatóbb utak léteznek – mindenekelőtt az EU Kék Kártya magasan képzett szakemberek számára (2026-os bruttó bérküszöb havi 1 001 048 forint), egyéb foglalkoztatási célú engedélyek, valamint a cégalapítás, amelyet Magyarország 9%-os társasági adója – az EU legalacsonyabbja – támogat.
Más szóval: a címlapokra kerülő „aranyvízum” a legtöbb vevő számára figyelemelterelés. A valóban fontos ajtók tárva-nyitva állnak.
Miért van továbbra is értelme a budapesti prémium ingatlannak
Budapest ritka kombinációt kínál: századfordulós építészeti örökséget, valóban magas életminőséget, közép-európai fekvést (Bécs mintegy két és fél órányira van), és olyan árakat, amelyek a nyugat-európai fővárosokhoz képest továbbra is vonzók. A tekintélyes, korszakhű lakások, a Duna-parti otthonok, a panorámás penthouse-ok és a zöldövezeti villák iránti kereslet tartós.
A város prémium szíve jól körülhatárolható: V. kerület (Belváros-Lipótváros, a Parlament környéke – a legdrágább kerület), I. kerület (a Várnegyed és a Víziváros), valamint a budai hegyvidék II. és XII. kerülete (Rózsadomb, Pasarét, Svábhegy).
A piaci kontextus is számít. Magyarországon volt 2025-ben az EU legmagasabb nominális lakásár-növekedése – a Nemzeti Bank szerint az éves növekedés a harmadik negyedévben Budapesten közel 30%-ra gyorsult. A prémium kerületek kiváló állományában a négyzetméterár jellemzően nagyjából 1,9 és 2,8 millió forint között mozog, a Duna-panorámás vagy Parlament-közeli lakások pedig olykor 3 millió felett is. Egy ilyen erős év után 2026 egy kiegyensúlyozottabb, árérzékenyebb, stabilizálódó szakasznak ígérkezik – ami tapasztalatom szerint pontosan az az időszak, amikor az igényes vevők a legjobban járnak, mert az érték ismét a türelmet és a jó tanácsot jutalmazza a spekuláció helyett.
Két bérleti piaci szabály figyelemre méltó a befektetők számára: az V. kerületben 2026. január 1-jétől tilos az új rövid távú bérbeadás, emellett egy tágabb Airbnb-moratórium is érvényben van 2026 végéig.
Vége a lakbérrobbanásnak? Stabilizálódni látszanak a budapesti árak
Amit vevőként még érdemes tudnia
A nemzetközi prémium ingatlanpiacokon általános tendencia, hogy az off-market – vagyis nyilvános hirdetés nélküli – tranzakciók aránya folyamatosan növekszik, elsősorban a vevők és eladók diszkréció iránti igénye miatt. Ez a jelenség a hazai felső kategóriás szegmensben is megfigyelhető: a legszebb budai villák, az elegáns zöldövezeti rezidenciák és a kivételes belvárosi lakások egy része emiatt nem jelenik meg a nyilvános portálokon, hanem magánhálózatokon keresztül cserél gazdát.
Külföldi vevőként arra is érdemes felkészülni, hogy egy új piacra való belépés összetett folyamat: a nyelv, a jogi lépések, az adózás és a tárgyalási szokások mind eltérhetnek a megszokottól. A sikeres tranzakciókhoz elengedhetetlen a helyi jogi és adózási környezet pontos ismerete.
Végül: egy nagy értékű tranzakciónál a diszkréció nem luxus, hanem alapvető elvárás. Egy jól felépített adásvételnek nemcsak az ingatlant kell védenie, hanem a vevő idejét, hírnevét, magánéletét és tárgyalási pozícióját is.
Zárszó
A magyar aranyvízum talán megtorpant, de maga Magyarország nem. A nemzetközi vevő számára, aki biztonságos európai otthont, értékálló portfólióelemet vagy csendes bázist keres Közép-Európa szívében, a lehetőségek valósak – és ami döntő: bármilyen befektetői program nélkül is elérhetők.
Széll Emese, a magyar prémium ingatlanpiac szakértője premiumingatlanok.com
A cikkben leírtak piaci és gazdasági tájékoztatásul szolgálnak.
Ezt olvasta már? Fordulatot hozhat a magyar lakáspiacon a Tisza bérlakásprogramja
Kiemelt kép: depositphotos.com
