Megállt az albérletárak csökkenése, sőt inkább drágultak
Fordulatot hozott 2025 utolsó hónapja az albérletpiacon: a több hónapig tartó árcsökkenés után decemberben országosan 0,6 százalékkal, Budapesten pedig 1 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak novemberhez képest. Éves alapon ugyanakkor lassuló drágulás látszik: országosan 5,4, a fővárosban 5,6 százalékkal nőttek a lakbérek – derül ki a KSH–Ingatlan.com lakbérindex friss adataiból.
A szakértők szerint egyelőre kérdéses, hogy valódi trendfordulóról van-e szó, vagy csupán a piac korrekcióját látjuk a korábbi visszaesést követően. Az azonban egyértelmű, hogy véget ért a három hónapon át tartó árcsökkenés, amelyet sokan a 3 százalékos, államilag támogatott lakáshitel bevezetésének hatásával magyaráztak.
Az albérlet kínálat szűkülése állhat az áremelkedés mögött
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a mostani folyamatok megértéséhez kulcsfontosságú a kínálat alakulása. Az albérletárak csökkenésének időszakában a kiadó lakások száma is folyamatosan mérséklődött.
2025 szeptemberének elején még több mint 18 ezer kiadó lakás szerepelt a hirdetésekben, 2026 január elejére azonban ez a szám közel 17 ezerre csökkent, ami 7,3 százalékos visszaesést jelent. Ez arra utal, hogy az alacsonyabb árak mellett a kereslet fokozatosan „felszívta” a kínálatot, a szűkülő választék pedig hozzájárult ahhoz, hogy decemberben megállt az árcsökkenés, és ismét emelkedés indult el.
Területileg eltérő mozgások voltak megfigyelhetők: Pest vármegyében havi alapon 1,1 százalékkal, a Dél-Alföldön 1,7 százalékkal nőttek a bérleti díjak, miközben Észak-Magyarországon 1,8, a Dél-Dunántúlon pedig 1,4 százalékos csökkenést mértek.
Nem minden lakás drágult egyformán
A Zenga.hu adatai szerint az áremelkedés mértéke erősen függött a lakások állapotától. Az átlagos állapotú lakások bérleti díjait a bérbeadók jobban tudták emelni, mint az új vagy újszerű ingatlanokét, mivel az olcsóbb lakások iránt nagyobb volt a kereslet.
Az átlagos állapotú lakások bérleti díja egy év alatt Budapesten és országosan is 7 százalékkal nőtt. Ezzel szemben az új vagy újszerű lakásoknál a fővárosban mindössze 1 százalékos emelkedés volt tapasztalható, országosan pedig még csökkenni is tudtak az árak.
Budapesten egy kétszobás, közepes állapotú lakásért 2026 január elején átlagosan 242 ezer forintot kértek, míg egy hasonló méretű, új vagy újszerű lakásnál az átlagos bérleti díj már 307 ezer forint volt.
Olvasd el: Lakásfelújítási támogatások 2026-ban: Itt van minden létfontosságú dolog, amiről tudni érdemes
Melyek a kerületi és vidéki különbségek az ingatlanárakban?
A fővárosban a január eleji adatok alapján a kiadó lakások bérleti díjának mediánja 260 ezer forint volt. A legdrágább továbbra is az V. kerület 363 ezer forintos mediánnal, míg a legolcsóbb a XXIII. kerület, ahol 183 ezer forint körül alakultak az árak.
A népszerűbb kerületek közül a VIII. és IX. kerületben egyaránt 250 ezer forint, a XI. kerületben 270 ezer, a XIII. kerületben pedig 260 ezer forint volt az albérletek középértéke.
Vidéken is érzékelhető a drágulás, bár jelentős eltérések vannak. A közepes állapotú lakásoknál a legnagyobb éves áremelkedést Szegeden mérték, ahol 23 százalékkal nőttek a bérleti díjak. Átlag felett drágult Székesfehérvár és Pécs, míg Miskolcon, Debrecenben és Győrben inkább stagnálás volt jellemző.
Ennek ellenére továbbra is Debrecen a legdrágább vidéki nagyváros: a bérleti díjak állapottól függően 190 ezer és 270 ezer forint között mozognak, ami még mindig 10–20 százalékkal alacsonyabb a budapesti szintnél.
Budapest albérlet: Hol az Airbnb-hatás? Csak részben érzékelhető
A fővárosi albérletpiac egyik érdekes pontja a VI. kerület, ahol az új vagy újszerű lakások átlagos bérleti díja januárban elérte a 352 ezer forintot, ami még az V. kerület szintjét is meghaladta. A szakértők szerint ebben szerepet játszhat az év elején életbe lépett terézvárosi Airbnb-tilalom is.
A rövid távú lakáskiadás betiltása ellenére az eddigi adatok nem mutatnak azonnali, látványos árcsökkenést. Feltételezések szerint azok a tulajdonosok, akik korábban magasabb hozam mellett Airbnb-ztették ingatlanjaikat, most hosszú távú bérbeadás esetén igyekeznek a lehető legmagasabb árat érvényesíteni.
A kerületben ugyanakkor már zajlanak az ellenőrzések: az önkormányzat és a hatóságok eddig több tucat helyszínen vizsgálták a tiltott rövid távú lakáskiadást, és bírságokat is kiszabtak. A cél a lakossági panaszok csökkentése és a hosszú távú bérbeadás ösztönzése, amelyhez adókedvezmény is társul.
Mi jöhet 2026 elején?
A szakértők szerint a következő hónapok döntik el, hogy a decemberi drágulás tartós trenddé válik-e. A kínálat további alakulása, a lakáshitelezési környezet és a gazdasági kilátások egyaránt befolyásolják majd az albérletpiac mozgását. Egy biztos: a korábbi áresés időszaka lezárult, és a bérlőknek ismét egy szűkülő kínálattal kell számolniuk.
Ez is egy prognózis: Fordulat a magyar ingatlanpiacon: nem mehetnek már feljebb az árak? Erre számít a szakértő idén