A Velencei-tó Magyarország harmadik legnagyobb természetes tava, és az ország egyik legnépszerűbb üdülőterülete, de idén nyárra ismét kritikus helyzetbe került. Az elhúzódó aszály, a fokozott párolgás és a hosszú távú vízpótlási stratégia hiánya miatt a vízszint aggasztóan alacsonyra csökkent.
Az alacsony vízállás egyre több kérdést vet fel a tó jövőjével kapcsolatban
Egyes partszakaszokon a látogatókat ma már inkább egy zsugorodó mocsár fogadja, mint egy pezsgő üdülőövezet. A környezetvédelmi szakértők többször figyelmeztettek arra, hogy érdemi beavatkozás nélkül a tó ökológiai állapota tovább romolhat, veszélyeztetve a turizmust, az élővilágot és az egész térség jövőjét.
Mivel a vízparti életérzés hagyományosan meghatározó tényező az ingatlanok értékében, egyre többen teszik fel a kérdést: vajon a vásárlók már beárazzák a környezeti kockázatokat? Egyelőre úgy tűnik, hogy nem.
Az ingatlanárak meglepően stabilak maradtak
Az ingatlanpiaci szakértők szerint sem a vevők, sem az eladók körében nem tapasztalható pánik. A piac szereplőinek többsége továbbra is átmeneti problémaként tekint a tó állapotára, nem pedig visszafordíthatatlan változásként.
Futó Péter, a Zenga vezető elemzője szerint a Velencei-tó környéki ingatlanpiac az elmúlt évtizedben több kedvező folyamatból is profitált. A térség számára előnyt jelentett Budapest agglomerációjának terjeszkedése, a belföldi turizmus erősödése, valamint a vízparti és vízközeli ingatlanok iránti tartós kereslet.
Bár az elmúlt években többször is rendkívül alacsony volt a vízállás, az árakban eddig nem következett be jelentős korrekció. A jelenlegi átlagos kínálati négyzetméterárak továbbra is magas szinten alakulnak:
- Velence: körülbelül 950 ezer forint négyzetméterenként
- Gárdony: mintegy 850 ezer forint négyzetméterenként
- Sukoró: nagyjából 850 ezer forint négyzetméterenként
- Pákozd: körülbelül 650 ezer forint négyzetméterenként
Az adatok arra utalnak, hogy a tó jövőjével kapcsolatos aggodalmak egyelőre nem eredményeztek számottevő árengedményeket. A szakértők szerint sok vásárló továbbra is abban bízik, hogy hosszabb távon sikerül megoldani a vízpótlás kérdését, így a Velencei-tó megőrizheti szerepét Budapest egyik legfontosabb közeli rekreációs térségeként.
Futó Péter ugyanakkor figyelmeztet: ha a vízállás tartósan alacsony marad, az befektetői oldalról már óvatosságot válthat ki. A nyaralóvásárlók és a rövid távú kiadásban gondolkodók egyre visszafogottabbá válhatnak, ami idővel az árakban is tükröződhet.
A térség ma már nem csupán üdülőövezet
Az Otthon Centrum szerint a Velencei-tó térsége ma már jóval több, mint egy klasszikus üdülőpiac. Az autópályás és vasúti kapcsolatoknak köszönhetően sokan napi ingázással is elérik Budapestet, így a környék egyfajta hibrid piaccá vált, ahol az állandó lakhatási igények és a rekreációs funkció egyszerre vannak jelen.
A társaság becslése szerint a tó környéki ingatlanok átlagosan mintegy 50 százalékos felárral cserélnek gazdát a hasonló adottságú környékbeli településekhez képest. A közvetlen vízparti ingatlanok esetében ez a különbség akár kétszeres árszintet is jelenthet. A térség egyre erősödő lakóövezeti szerepe kulcsfontosságú lehet az árak stabilitásának megőrzésében.
Az elmúlt években egyre többen költöztek ki Budapestről a Velencei-tó környékére, vonzóbb életminőséget keresve, miközben továbbra is megmaradt a fővárossal való kapcsolat. Ezt a folyamatot a koronavírus-járvány időszaka is jelentősen felgyorsította.
Ennek ellenére már megjelentek bizonyos óvatosságra utaló jelek. Az alkuk mértéke kissé nőtt, jelenleg átlagosan 12 százalék körül alakul, ami csak kismértékben haladja meg az országos átlagot. Az értékesítési idő szintén meghosszabbodott, és már meghaladja a 200 napot, bár ez továbbra is összhangban van más magyarországi vízparti térségek mutatóival.
Az Otthon Centrum szerint a Velencei-tó fokozatosan veszít versenyelőnyéből a Balatonnal szemben. A térség átlagos négyzetméterára jelenleg mintegy 580 ezer forint, ami 12,5 százalékkal marad el a balatoni átlagtól. Ez azért figyelemre méltó, mert 2016 és 2022 között a Velencei-tó árszintje még gyakran meghaladta a Balatonét. Ha az ökológiai helyzet tovább romlik, ez a különbség a jövőben még tovább nőhet.
Továbbra is a megfizethetőbb otthonok iránt a legerősebb a kereslet
Az OTP Ingatlanpont szerint a turizmussal kapcsolatos aggodalmak ellenére a kereslet továbbra is fennmaradt. A térség bizonyos szempontból alkalmazkodott a megváltozott körülményekhez. Bár a klasszikus strandturizmus visszaszorult, a kerékpározás, a túrázás és a hétvégi kikapcsolódás továbbra is sok látogatót vonz. Az elmúlt években emellett új éttermek és magasabb színvonalú vendéglátóhelyek is megjelentek.
Komádi Csaba, az OTP Ingatlanpont régióvezetője szerint a helyi piac erősen tagolt. A prémium kategóriájú új építésű lakások Sukorón akár 1,5 millió forintos négyzetméterárat is elérhetnek, míg a többi településen az új építésű ingatlanok jellemzően 1,1 millió forint körüli árszinten mozognak.
A jó állapotú használt lakások általában 950 ezer és 1,2 millió forint közötti négyzetméteráron cserélnek gazdát, de még az alacsonyabb kategóriájú ingatlanok ára is rendszerint meghaladja a 800 ezer forintot négyzetméterenként, derül ki a Pénzcentrum beszámolójából.
Különösen nagy az érdeklődés a 60 millió forint alatti ingatlanok iránt, amelyek megfelelő árazás esetén akár néhány napon belül is elkelhetnek. A magasabb árkategóriájú ingatlanok esetében azonban 8–18 hónapos értékesítési idővel is számolni kell.
Új látványosság születik Magyarországon: teljesen kiszáradhat nyáron a Velencei-tó, 1 perces videón a döbbenetes helyzet
Szigoríthatnak-e a bankok a hitelezési feltételeken?
Jelenleg a pénzintézetek még nem kezelik eltérően a Velencei-tó környéki ingatlanokat más üdülőövezetekhez képest. Argyelán József, a Bankmonitor vezető elemzője szerint egyelőre semmi sem utal arra, hogy a bankok a környezeti kockázatok miatt szigorúbb hitelfeltételeket alkalmaznának.
Ugyanakkor elképzelhető, hogy ez a jövőben megváltozik, amennyiben a tó állapotának romlása már az ingatlanárakban, a piaci likviditásban és a keresletben is egyértelműen megmutatkozik. A bankok ugyanis nem csupán egy ingatlan aktuális értékét vizsgálják, hanem azt is, hogy mennyire lenne könnyen értékesíthető a jövőben. Ha a tó környéki ingatlanok vonzereje csökken, a pénzintézetek nagyobb önerőt kérhetnek, illetve alacsonyabb értéket állapíthatnak meg a fedezetként szolgáló ingatlanokra.
Egyelőre azonban a piac inkább kivár. Bár a Velencei-tó ökológiai problémáit egyre nehezebb figyelmen kívül hagyni, a térség kettős szerepe – mint lakóövezet és rekreációs célpont – továbbra is az egyik legellenállóbb magyarországi vízparti ingatlanpiaccá teszi a környéket.
Olvastad már? Megújul a Széchenyi fürdő, itt vannak a legújabb részletek
