Idén február 28-án kirobbant az amerikai–iráni konfliktus, és a Perzsa-öböl feletti légtér néhány nap alatt használhatatlanná vált. Magyar utasok is ragadtak kint, járatok tömegét törölték. Sok család élte át közelről, hogy a Közel-Kelet nem mindig az a kiszámítható hely, aminek a brosúrákból látszik. Sokan izgultak a nyaralásban kint rekedt és az életvitelszerűen Dubajban élő ismerősök miatt. Sokan kérdezték, mi lesz most, vízionálták a Dubaj összeroppanását és az ingatlanpiac végét. Fél évvel később megérkeztek az első komoly számok, amik sokkal érdekesebbek annál, mint amire a legtöbben számítottak.

Ami márciusban történt

A visszaesés valóban súlyos volt. A dubaji nemzetközi repülőtér márciusban 2,5 millió utast fogadott — 66 százalékkal kevesebbet, mint egy évvel korábban. Az első félév egészében 31,5 millió utas fordult meg ott, szemben az előző év 45,8 milliójával.

Hogy ez mekkora szám: annyi utas maradt el fél év alatt, mint amennyi a budapesti Liszt Ferenc repülőtéren nagyjából kilenc hónap alatt megfordul.

A szállodák kihasználtsága márciusban 33,1 százalékra esett — februárban még 84,7 volt. Több nagy név átmenetileg bezárt vagy részlegesen leállt, köztük a Burj Al Arab és az Armani Hotel.

A légtér május elejére normalizálódott, a menetrend szerinti járatok fokozatosan álltak vissza.

Most megnézzük,  hogyan élték meg azok, akik nem turistaként voltak ott.

Negyedik hely a világranglistán

Az InterNations minden évben elkészíti az Expat Insider felmérést, amely a világ egyik legátfogóbb kutatása a külföldön élőkről. A 2026-os kiadás közel nyolcezer válaszadó adatain alapul, 162 nemzetiségből, 31 ország lakóit vizsgálva.

Az Egyesült Arab Emírségek a negyedik helyen végzett — Panama, Mexikó és Thaiföld mögött, de Spanyolország, Szingapúr és Portugália előtt. Egyben ez a legjobb helyezés az egész Közel-Keletről.

Ahol tényleg elsők

A részletek árulkodóbbak, mint az összesített helyezés.

Az „Expat Essentials” indexben — amely azt méri, mennyire könnyű gyakorlati értelemben megérkezni és berendezkedni egy országban — az Emírségek a világ első helyén áll. Ezen belül első a vízumügyintézés terén is: a válaszadók körülbelül 80 százaléka tartotta könnyen kezelhetőnek a folyamatot. Szintén első helyezést ért el abban, hogy az ott élők döntő többsége a helyi nyelv ismerete nélkül is nagyszerűen elboldogul a mindennapokban.

A karrierlehetőségek terén ugyancsak világelső: a megkérdezettek 80 százaléka szerint javultak a szakmai kilátásai a költözés óta. Az életminőség kategóriában a harmadik helyen áll, csak Spanyolország és Szingapúr előzi meg.

És van egy adat, ami a legtöbb Dubajról élő elképzelésnek ellentmond: a helyiek barátságosságát mérő alkategóriában is az élmezőnyben végzett. Lényegében csak a közép- és dél-amerikai országok, valamint Thaiföld előzik meg. Az a kép tehát, hogy Dubaj rideg, tranzakciós hely, ahol senki nem köt kapcsolatot senkivel, az ott élők visszajelzései alapján nem állja meg a helyét.

Ahol nem

Itt jön a rész, amiről a Dubajról szóló beszámolók ritkábban esnek szót.

Az ott élők 69 százaléka elégedett az életével — miközben a felmérés globális átlaga 70 százalék. Vagyis az összesített elégedettség nagyjából az átlag szintjén mozog, nem fölötte. Összehasonlításképp: az élen álló Panamában ez az arány 87 százalék.

A személyes pénzügyek indexében az Emírségek csak a 18. helyen áll. Az élmezőnyt itt Panama, Thaiföld, Mexikó, Portugália és Malajzia adja — ezeken a helyeken kedvező áron érhető el a minőségi lakhatás. A magas megélhetési költségek — lakhatás, iskoláztatás, egészségügy — jelentős részét felemésztik a versenyképes és adómentes fizetéseknek. Nem az Emírségek az egyetlen, ahol ez így van: Szingapúr és Luxemburg is kiváló az életminőség terén, miközben a megélhetési költség tekintetében a 30., illetve a 29. helyen állnak.

Ausztria a 23., Németország a 30.

Az igazi tanulság viszont csak akkor látszik, ha megnézzük, hova mennek valójában a magyarok.

A KSH adatai szerint 2024-ben 41 300 magyar hagyta el az országot, 55 százalékuk Ausztriába, 19 százalékuk Németországba. Mindkét ország szerepel a felmérésben — a lista alsó felében. Ausztria a 23., Csehország a 25., Németország a 30. helyen áll a 31-ből.

A kutatás magyarázata szerint ezek az országok jól teljesítenek egészségügyben, biztonságban és infrastruktúrában, de az ott élők nehezen kötnek barátságokat és nem érzik otthon magukat. A probléma tehát nem a megélhetés, hanem a beilleszkedés.

Itt válik érdekessé a kutatás eredménye. Ahová a magyarok döntő többsége kivándorol, ott a legnagyobb akadály nem a megélhetés, hanem hogy nem érzik otthon magukat — miközben az Emírségek éppen a beilleszkedést mérő alkategóriákban szerepel az élmezőnyben. Ez az egyik legkevésbé ismert eredménye az egész felmérésnek.

Amit a felmérésről tudni kell

A kutatást 2026. február 1. és március 31. között készítették — vagyis a kutatás nagyobbik része pont a konfliktus kritikus első hónapjában zajlott. Maguk a kutatók jelzik, hogy az eredmények részben tükrözik a történtek hatását az emírségekbeli külföldiek életére.

Érdemes azt is látni, mit mér és mit nem mér egy ilyen felmérés. Az Emírségekben nincs a magyarhoz hasonló független közvélemény-kutatás politikai kérdésekben, és nincs szabad sajtó sem. Amit meg lehet mérni, az a külföldiek elégedettsége a saját mindennapjaikkal. Továbbá fontos azt is látni, hogy az Emírségekben nagy számban dolgoznak átlag munkabérért ázsiai és afrikai bevándorlók, akiknek az elégedettsége nem hasonlítható a jómódú vállalkozókkal, illetve a nyugatról érkező multinacionális környezetben dolgozó szakemberekhez.

Amit az ott élők ténylegesen megtapasztaltak

A felmérésen túl van egy sokkal kézzelfoghatóbb mutató: mi történt az ingatlanok árával, illetve a bérleti díjakkal.

Az árak estek — de nem összeomlottak. A Colliers 3, a Cushman & Wakefield Core 4 százalékos csökkenést mért az előző negyedévhez képest. Éves összevetésben viszont a CBRE szerint még mindig 1,9 százalékkal magasabbak, mint tavaly ilyenkor. Vagyis a piac nem zuhant, hanem megállt: az elmúlt öt év meredek emelkedése ért véget.

Az adásvételek száma 37 ezer alá esett, szemben az egy évvel korábbi 51 ezerrel. Ez majdnem 30 százalékos visszaesés — a legtöbb, amit a számok mutatnak.

A pánikszerű menekülésnek viszont ellentmond, ami júliusban történt: a kész ingatlanok eladása fél éves csúcsra futott. A vevők tehát nem vártak további árzuhanásra, hanem elfogadták az új szintet. Ez a kép nem összeomló piacot mutat, hanem olyat, amelyik felszívja a kínálatot.

A lakbérek eközben 6,2 százalékkal estek az előző negyedévhez képest. Ennek csak részben oka a konfliktus — az első félévben nagyjából 18 ezer új lakás készült el, az év végéig további mintegy 32 ezer kerül átadásra, a kínálat utolérte a keresletet.

Vagyis aki ott él, annak az elmúlt fél év nem a válságról szólt. Hanem arról, hogy évek óta először lehetett alkudni a bérleti díjakból. Tehát a felmérésekben kimutatott drága lakhatás kedvező irányban változik.

Mit jelent ez egy magyarnak?

A számokból egy meglehetősen következetes kép rajzolódik ki: a bevándorlás az legkönnyebb a világon, a mindennapi élet drágább Magyarországgal összehasonlítva.

A vízumügyintézés valóban gyors és kiszámítható — de a „könnyű” nem azt jelenti, hogy magától megy. Az Emírségekben a tartózkodási engedély nem önálló jogosultság: mindig kötődik valamihez. Munkáltatóhoz, ingatlanbefektetéshez vagy saját céghez. A vállalkozók számára jellemzően a harmadik marad, mivel a szabadkereskedelmi zónában bejegyzett cég tulajdonosa és alkalmazottai jogosultak a 2 évre szóló vízumra, mely utána 2 évente hosszabbítható; a cégtípusok közötti különbségekről az OrderOffshore áttekintésébenolvasható részletes leírás.

A másik oldal viszont ugyanennyire fontos: a 18. hely a személyes pénzügyekben nem véletlen. Az iskolai tandíjak, a lakbér és a kötelező magánbiztosítás jelentős költség a 0% személyi jövedelemadóval szemben. Aki csak az adókulcsot nézi, könnyen csalódik.

Mi jön ezután?

A szakértői előrejelzések a negyedik negyedévtől várják az érdemi visszatérést — akkor indul a téli szezon,  akkorra áll vissza a nemzetközi járatok nagy része. A repülőtér éves utasszámára 67,6 és 79,3 millió közötti előrejelzés érvényes; tavaly 95 millió fölött zárt.

Összegezve

A régiós bizonytalanság nem törte meg azt, amiért az emberek odamennek. Az árak tartották magukat, a tőke maradt, a lakbérek pedig — a bővülő kínálatnak köszönhetően — először csökkentek évek óta.

De a friss adatok azt is megmutatják, hogy Dubaj nem a hibátlan hely, aminek a marketinganyagokban látszik: könnyű megérkezni, a megélhetés nem olcsó, és a munka-magánélet egyensúlya messze nem élvonalbeli.

Ez az őszinte kép valószínűleg többet segít annak, aki most gondolkozik akár befektetésen, akár kiköltözésen.

Olvass Helló Magyaron tovább érdekes napi híreket