Szeptemberben hatályba lépett egy rendelet Erzsébetvárosban, amely gyakorlatilag ellehetetleníti az új magánszálláshelyek, így az Airbnb-k engedélyezését lakóépületekben – derült ki olvasói jelzés alapján a Spabook.net beszámolójából. A változtatást az önkormányzat egy rendeletcsomagban, kommunikáció nélkül tette közzé, így a nyilvánosság számára eddig szinte teljesen rejtve maradt.
Lényegében megszűnik az új Airbnb-k engedélyezése
A 33/2025. (IX.24.) önkormányzati rendelet módosította Erzsébetváros építési szabályzatát, és kimondja: lakóépületben új kereskedelmi szálláshely – így Airbnb – szinte lehetetlen feltételek teljesítése nélkül nem nyitható.
A működő engedéllyel rendelkező magánszálláshelyek tovább folytathatják tevékenységüket, de új szereplők gyakorlatilag nem tudnak belépni a piacra.
A szabályok szerint kereskedelmi szálláshely csak akkor helyezhető el lakóépületben, ha:
- kizárólag a földszinten működik,
- a lakóterület legfeljebb 10%-át foglalja el,
- minden szoba megfelel szigorú méretkövetelményeknek,
- minden szobához saját fürdőszoba tartozik,
- panzió esetén minimum 6 szoba és külön reggelizőhelyiség szükséges.
A kerület többszintes lakóházainak döntő többsége nem alkalmas ezen feltételek teljesítésére.
Terézváros példája azt mutatja, hogy piaci és jogi fordulat is jöhet
A szigorítások hatása Erzsébetvárosban is jelentős lehet. Terézvárosban korábban népszavazás döntött az Airbnb-korlátozásról, amely után csökkenni kezdtek az ingatlanárak, és a Kúria idén novemberben kimondta: a lakók nyugalmának védelme érdekében a tiltás arányos, és nem sérti a vállalkozás szabadságát.
Ennek eredményeként 2026. január 1-től Terézvárosban nem működtethető rövid távú lakáskiadás.
A jelenlegi engedélyesek nyerhetnek, az új belépők ellehetetlenülnek
A szabályozás felmenő rendszerben alakítja át az Airbnb-piacot:
- A működő engedéllyel rendelkezők erős pozícióban maradnak, csökken körülöttük a verseny.
- A céges formában működő szállásadók akár értéknövekedésre is számíthatnak, hiszen az engedély átruházható a cég eladásával.
- A magánszemélyek és egyéni vállalkozók viszont nem tudják átruházni engedélyüket, így ingatlanuk eladásakor ez nem jelent pluszértéket.
A panzióknál előírt kötelező reggelizőhelyiség, amely a gyakorlatban egyébként nem mindenhol indokolt, tovább szűkíti a lehetséges működési helyszíneket.
Airbnb-tiltás: Átrendeződhet a lakáspiac és a turisztikai kínálat
Az Airbnb-szabályozás várható következményei a VII. kerületben:
1. Erősödhet a szállodák és panziók piaci pozíciója
A magánszállásadók versenye visszaszorul, ami kedvez a kereskedelmi szálláshelyeknek. Mivel Erzsébetváros Budapest egyik leglátogatottabb turisztikai negyede, a hatás nemcsak helyi, hanem fővárosi szinten is érezhető lehet.
2. Változhatnak az ingatlanárak és a bérleti díjak
A rövid távú kiadásra építő befektetők más kerületekben kereshetnek lehetőséget. Idővel növekedhet a hosszú távú albérletkínálat, ami mérsékelheti a bérleti díjak emelkedését.
3. Szűkülhet az Airbnb-kínálat
A szigorítás versenyelőnyt ad a szállodáknak és a panzióknak, hiszen a magánszektor versenye konzerválódik és fokozatosan enyhül majd a jövőben.
Miért nem észlelte senki a rendeletet?
A döntést az önkormányzat szeptemberben tette közzé egy havi rendeletcsomag részeként, tömörített fájlban. Sem szakmai egyeztetés, sem lakossági kommunikáció nem kísérte, és a kerület hivatalos oldalán a szeptemberi hírek között nem is szerepel a rövid távú lakáskiadás átfogó szigorításáról szóló közlemény.
Forrás: