Korábbi cikkeim arról szóltak, hogyan vásárolhat külföldi vevő ingatlant Magyarországon, mely budapesti kerületek határozzák meg a főváros prémium szegmensét, hogyan zajlik egy diszkrét vásárlás, és lépésről lépésre mi történik az ajánlattól a bejegyzett tulajdonjogig. Van azonban egy kérdés, amely minden generációkban gondolkodó tulajdonos számára előbb-utóbb megkerülhetetlen: mi történik a magyarországi ingatlannal, amikor tulajdonosa meghal? A válasz megnyugtatóbb, mint sokan gondolnák – de csak annak, aki időben tervez. Ez az írás a magyar öröklés rendszerét mutatja be a nemzetközi tulajdonos szemével, és nem korlátozódik Budapestre: az itt leírtak az ország egész területén fekvő ingatlanokra ugyanúgy érvényesek.

Vendégcikk a Helló Magyar olvasóinak – írta: Széll Emese, Prémium Ügyfelek Privát Ingatlanosa Magyarországról

Ezúttal a közjegyző a főszereplő

Aki végigolvasta az ingatlanvásárlás lépéseiről szóló írást, emlékszik: a magyar adásvételt az ügyvéd vezérli, közjegyzőre jellemzően nincs is szükség. Öröklésnél a szereposztás megfordul. A hagyatéki eljárás közjegyzői nemperes eljárás: a haláleset anyakönyvezése után az önkormányzati jegyző hagyatéki leltárt készít – az ingatlanról adó- és értékbizonyítvány készül, maga a leltározás díjmentes –, majd az ügy az illetékes közjegyzőhöz kerül, aki tárgyalást tart, és hagyatékátadó végzéssel zárja az eljárást. Ez a végzés elsőfokú bírósági határozattal azonos hatályú, és ez az a dokumentum, amellyel az örökös a földhivatalnál, a bankban és mindenhol máshol igazolja jogát. A közjegyzőt nem lehet szabadon megválasztani: az illetékességet az örökhagyó utolsó belföldi lakóhelye, ennek hiányában a halál helye, külföldi haláleset esetén a hagyatéki vagyon fekvése jelöli ki. A jegyzői szakasz a gyakorlatban nagyjából két hónapot vesz igénybe, a teljes eljárás időtartama a hagyaték összetettségétől függ.

Ki örököl, ha nincs végrendelet?

Végintézkedés hiányában a Polgári Törvénykönyv rendje érvényesül. Elsőként az örökhagyó gyermekei örökölnek, fejenként egyenlő arányban. A túlélő házastárs helyzete a nemzetközi olvasónak gyakran meglepő: a leszármazók mellett holtig tartó haszonélvezeti jogot kap az örökhagyóval közösen lakott lakáson és annak berendezésén, továbbá egy gyermekrészt a hagyaték többi részéből. Ha nincs leszármazó, a házastárs örökli a közösen lakott otthont, valamint a maradék hagyaték felét – a másik fele a szülőké. Ha se leszármazó, se szülő nincs, gyakorlatilag minden a házastársé. És egy fontos figyelmeztetés: az élettárs – ha a kapcsolat nem bejegyzett – a törvény szemében nem örökös. Végrendelet nélkül semmit nem kap, még a közösen lakott otthonból sem. Nemzetközi pároknál, ahol a házasság vagy annak bejegyzése nem magától értetődő, ez önmagában elegendő ok a tudatos tervezésre.

A kötelesrész – és ami kevésbé ismert róla

A magyar jog – a kontinentális hagyományt követve – ismeri a kötelesrészt: a leszármazót, a házastársat és a szülőt akkor is megilleti a törvényes örökrész egyharmada, ha az örökhagyó végrendeletében másként rendelkezett. Két részlet azonban árnyalja a képet. Az egyik, hogy a kötelesrész kötelmi igény, nem tulajdoni hányad: pénzkövetelés az örökösökkel szemben, amely öt év alatt elévül – az ingatlan tulajdonjogát tehát nem töri meg. A másik, hogy a kötelesrész léte egyáltalán nem törvényszerű egy nemzetközi hagyatékban – és itt érkezünk el a cikk legfontosabb pontjához.

A kulcs: megválaszthatja, melyik ország joga érvényesüljön

Az Európai Unió öröklési rendelete – a szakmában Brüsszel IV. néven ismert 650/2012 rendelet – 2015 óta egységesen kezeli a határon átnyúló hagyatékokat. Főszabálya, hogy az örökhagyó utolsó szokásos tartózkodási helyének joga irányadó a teljes vagyonra, függetlenül attól, hogy az egyes vagyontárgyak – akár ingatlanok – melyik országban fekszenek. Egy Magyarországon élő német tulajdonos teljes hagyatékát tehát magyar közjegyző adja át, magyar jog szerint; egy Londonban élő tulajdonos budapesti lakását viszont nem feltétlenül. A rendelet igazi ereje azonban a jogválasztás: bárki, végintézkedésben, a teljes hagyatékára kikötheti állampolgársága szerinti jogát – kettős állampolgár bármelyikét. Ez nem uniós állampolgárokra is kiterjed: egy amerikai tulajdonos érvényesen választhatja hazája jogát a magyarországi ingatlanára. A választott jog pedig a kötelesrészre is kiterjed – ha az adott jogrendszer nem ismer ilyet, a magyar kötelesrész-szabályok nem érvényesülnek. Egyetlen jól megfogalmazott mondat a végrendeletben így akár azt is eldöntheti, hogy a hagyaték a magyar rend vagy a tulajdonos hazájának logikája szerint száll tovább.

Az illeték: Európa egyik legkedvezőbb rendszere

Az öröklési illeték általános mértéke a hagyaték tiszta értékének 18%-a, lakástulajdonnál 9% – de a lényeg a mentességi körben van. Az egyenesági rokonok (szülő, gyermek, nagyszülő, unoka, az örökbefogadottakat is beleértve), a házastárs, a bejegyzett élettárs és 2020 óta a testvér is teljes illetékmentességgel örököl – akár milliárdos hagyaték esetén is. Európai összevetésben ez kifejezetten nagyvonalú rendszer. A nem bejegyzett élettársra viszont a mentességek nem terjednek ki, és a NAV a hagyaték jogerős átadása után fizetési meghagyással, jellemzően 30 napos határidővel szabja ki az illetéket. Külön figyelmet érdemel egy 2026-os újdonság: a megfizetett öröklési illetéket kérelemre vissza kell téríteni, ha az örökös a műemléki vagy helyi védelem alatt álló épület felújítását egy éven belül megkezdi és öt éven belül befejezi – a korszakhű állomány örökösei számára ez valódi ösztönző.

Ha lemaradtál erről: Hol érdemes ingatlant venni Budapesten? Kerületről kerületre a főváros legjobb címei

Végrendelet nemzetközi tulajdonosként

A külföldi végrendelet Magyarországon érvényes lehet, ha megfelel többek között az állampolgárság vagy a készítés helye szerinti jog alaki követelményeinek – a magyar eljáráshoz fordítás és szükség szerint Apostille-hitelesítés célszerű. A magyar jog három fő formát ismer: a saját kezűleg írt, a két tanú előtt aláírt és a közjegyzői végrendeletet. A nemzetközi tulajdonos számára a legbiztosabb megoldás egy olyan végintézkedés, amely kifejezett jogválasztást tartalmaz, és amelyről a magyarországi vagyont kezelő tanácsadó is tud. Ha a hagyatéki eljárás külföldön zajlik, az ott kiállított Európai Öröklési Bizonyítvány minden tagállamban külön eljárás nélkül elismert, és a magyar földhivatali átvezetéshez is felhasználható.

Ha az ingatlan cégben van

A korábbi írásokban szerepelt, hogy a tulajdonlás cégen keresztül is strukturálható. Öröklési szempontból ennek külön dinamikája van: a Kft.-üzletrészt az örökös a tag halálával automatikusan megszerzi, de a társaság tagjává csak akkor válik, ha a tagjegyzékbe vételét kéri – és a társasági szerződés ezt feltételekhez kötheti. Adózási oldalról pedig egy kevéssé ismert, de annál fontosabb különbség: az örökölt ingatlan eladása az ötödik évtől személyijövedelemadó-mentes, az örökölt üzletrészé viszont időkorlát nélkül adóköteles marad a hagyatéki értéket meghaladó rész után. Ezért kritikus, hogy az üzletrész a hagyatéki leltárban valós piaci értéken szerepeljen. A struktúra megválasztása tehát nem csak a vásárláskor, hanem egy generációval később is számít.

Zárszó

Egy örökölt otthon a család történetét is hordozza, és ez a súly tiszteletet érdemel. A legjobb végkimenetelű ügyekben, amelyeket látok, három dolog közös: az örökösök időt adnak maguknak; valóban megértik, mit birtokolnak, mielőtt eldöntenék, mit tegyenek vele; és élnek a magyar jog csendes eszközeivel – az osztályos egyezséggel, a tulajdoni lap fegyelmezett olvasásával, egy esetleges eladás gondos előkészítésével.

Az öröklés nem az a téma, amelyről szívesen beszélünk – de pontosan az a téma, amelyben a csend a legdrágább. A magyar rendszer kiszámítható, a szűk család illetékmentessége nagyvonalú, az uniós jogválasztás pedig olyan tervezési szabadságot ad a nemzetközi tulajdonosnak, amilyet kevés eszköz. Egy időben elkészített, átgondolt végintézkedés nem a halálról szól, hanem arról, hogy az otthon, amelyet valaki gonddal választott, ugyanilyen gonddal szálljon tovább.

Mi legyen a következő olvasmány? Az ajánlattól a tulajdoni lapig: így zajlik egy biztonságos ingatlanvásárlás Magyarországon

Széll Emese, a magyar prémium ingatlanpiac szakértője. premiumingatlanok.com

A cikkben leírtak piaci és gazdasági tájékoztatásul szolgálnak.