A Bukarestben vagy a lengyel nagyvárosokban tapasztalható, a budapestinél alacsonyabb újlakás-négyzetméterárak felkelthetik a magyar vevők érdeklődését is, ám fontos, hogy egy külföldi ingatlanbefektetés sikerét nem kizárólag a vételár és az elérhető bérleti díj határozza meg. A Cordia Magyarországot, Lengyelországot, Romániát összehasonlító, illetve a spanyol piacra is kitekintő elemzése azt vizsgálja, milyen különbségekkel, költségekkel és hozamokkal érdemes számolnia annak, aki a régióban vagy egy népszerű nyaralóhelyen fontolgatja az ottani újlakáspiacra történő belépését, egy új építésű otthon vásárlását.

Budapesten az idei első negyedév végére 1,9 millió forint fölé emelkedett az új lakások négyzetméterenkénti átlagára, 8 százalékkal felülmúlva a 2025 márciusi értéket. Ennek láttán kifejezetten csábító lehet, hogy Bukarestben – az első negyedévben regisztrált átlagos devizaárfolyamokkal számolva – úgy sem érte el a bruttó átlagár az 1,3 millió forintot, hogy bőven 10 százalék feletti év/év drágulás történt. A lengyel ingatlanpiacon meghatározónak számító nagyvárosok (Varsó, Krakkó, Hármasváros – Sopot, Gdansk, Gdynia –, Wrocław, Poznań és Łódź) között a főváros számít a legdrágábbnak. Az új építésű otthonok átlagos, szerkezetkész (!) állapotra vonatkozó, forintra átszámított négyzetméterára március végére Varsóban megközelítette az 1,7 millió forintot, miközben a poznani átlag 1,2 millió alatt maradt – egyebek mellett ez is kiderül abból a régiós piaci összehasonlító elemzésből, amelyet Magyarország meghatározó lakóingatlan-fejlesztője, a Cordia készített el.

„Ezek az adott esetben jelentős árkülönbségek megmozgathatják a magyar befektetők fantáziáját is. A határon túli projektjeink esetében természetesen segítünk azoknak a vevőinknek, akik vagy a régiós piacokon, vagy akár a spanyol Riviérán vásárolnának új építésű lakást” – emelte ki Görög Áron, a Cordia értékesítési igazgatója. „A Costa del Solon, ahol immár a második projektünket építjük, jelentős felértékelődést látunk. Az idén márciusi 7220 eurós átlagos négyzetméterár – ami mintegy 2,6 millió forintnak felel meg – közel 9 százalékkal múlja felül az egy évvel korábbit. A képhez az is hozzá tartozik, hogy ott fejlesztők hagyományosan a nettó árakat kommunikálják, amihez még hozzáadódik a 10 százalékos általános forgalmi adó.” 

Ezt olvastad már? Jó hír a lakásvásárlóknak, egyetemistáknak: hatalmas diákváros és lakónegyed épülhet Budapest lepusztult részén

Így állnak a bérleti díjak

Egy ingatlanbefektetés esetén az elérhető bérleti díjak, illetve a helyi bérleti piac sajátosságai is alapvető fontosságúak. 

Lengyelországban például az alacsonyabb négyzetméterárakhoz a budapesti átlaghoz hasonló vagy azt meghaladó fajlagos bérleti díjak tartoznak, így az euróban számolt bruttó bérleti hozam – figyelembe véve a kulcsrakész állapot eléréséhez szükséges további költségeket is – 4,5-6 százalék között alakul. Érdemes rápillantani az egyes lengyel városok közötti eltérésekre is. Poznań például erős ipari, logisztikai centrumnak számít, alacsony munkanélküliséggel és mérsékeltebb újlakás-árakkal. Varsóban ugyanakkor – mivel a főváros egyben az üzleti élet központja is – relatíve magas lakásárakkal, ugyanakkor stabil bérleti kereslettel számolhatnak a befektetők. 

Bukarestben a régiós összevetésben alacsonynak számító újlakás-árak kedvező belépési lehetőséget kínálnak, viszont ott is a lengyelországi átlaghoz hasonló, 5-6 százalékos bruttó bérletidíj-hozam érhető el. 

„A közelmúltban indult el a Cordia legújabb bukaresti projektje, a 274 lakásos Centropolitan értékesítése. A fejlesztés iránt jelentős érdeklődést tapasztalunk a magyarországi vásárlók részéről is” – mondta a szakember.

Kétszeres telekárak és szerkezetkész lakások Varsóban

Érdemes megnézni azt is, hogy mi magyarázza a jelentős lakásár-különbségeket a régióban. A varsói árak értelmezéséhez egyrészt fontos tudni, hogy – ellentétben a magyar és a román piaccal – a fejlesztők hagyományosan nem kulcsrakész, hanem szerkezetkész lakásokat kínálnak, így a vevőknek a vételáron túl még bőven vannak kiadásaik, mire beköltözhetnek. Mindemellett egy átlagos varsói vagy bukaresti projekt kivitelezési költségei negyedével-harmadával kisebbek a budapestinél, a telekárak terén viszont részben fordított a helyzet. A magyar vagy a román fővároshoz képest több mint kétszer nagyobb költséget jelent ez utóbbi tétel a varsói négyzetméterárakban.

Nem lehet megfeledkezni az adórendszerek differenciáiról sem. Magyarországon az új építésű otthonok esetében jelenleg 5 százalék az általános forgalmi adó, ami a rozsdaövezeti lakások esetében vissza is igényelhető. Lengyelországban a 150 négyzetméternél kisebb lakóingatlanok esetében 8 százalékos, a limit feletti alapterületre pedig 23 százalékos adókulcs érvényes. Romániában – egy átmeneti, kisebb köztehermértéket követően – idén augusztustól újra 21 százalék az általános forgalmi adó.

„Az árakra a költségoldali eltérések mellett az adminisztráció bonyolultsága, a kereslet eltérő erőssége, a vevőket támogató állami eszközök skálája is erőteljes hatással van” – húzta alá Görög Áron.

Bukarestben és Budapesten már alapkövetelmény a lakások hűtése

„Az általunk fejlesztett épületek technológiája alapvetően hasonló. Abban sincs különbség, hogy mindenhol teraszos lakásokat építünk, bár ennek a lengyel vevők szemében kisebb a jelentősége. Mindenütt elvárják ugyanakkor a hatékony alaprajzot, viszont a lengyel és a román piacon kevésbé hangsúlyos a környezettudatosság és az energiatakarékosság kérdése. Az egyre melegebb nyaraknak betudhatóan Budapesten és Bukarestben is nő a vevők igénye a lakások hatékony hűtése iránt, míg Lengyelországban, főleg annak északi területein ez nem jellemző” – mondta a szakember.

Érdekesség, hogy Lengyelország – az EU-tagállamok között utolsóként – csak az idén vezeti be a többlakásos épületek energiahatékonysági osztályozását. Szakértők szerint ez azt eredményezheti, hogy a befektetők igyekeznek majd megszabadulni a régi, energiapazarló lakásoktól és helyettük új építésű, energiahatékony ingatlanokat keresnek majd.

A Cordia tapasztalatai szerint egységes trend ugyanakkor, hogy mindenütt növekszenek a minőség, a felszereltség és a többletszolgáltatások – például közösségi terek és helyiségek, közösségi iroda, lounge, gasztrobár stb. – iránti vevői igények. Itt a vállalat a fejlettebbnek számító spanyol piacon megszerzett tapasztalataira tud a legjobban építeni, ami például Romániában versenyelőnyt jelent számára, hiszen más fejlesztők projektjeiben ezek az extrák még nem jellemzőek.