Az Európai Bizottság új rendelettervezete egységesebb keretet adna a lakhatási válsággal küzdő európai városoknak. A javaslat lehetőséget teremthet a rövid távú lakáskiadás és a befektetési célú ingatlanhasználat korlátozására, de nem vezetne be automatikus Airbnb-tilalmat. Magyarországon elsősorban Budapesten és több egyetemvárosban lehet szó erről a változásról.
Szigorú feltételekhez kötnék a korlátozásokat
Az Európai Bizottság szeptember elején mutatta be a megfizethető lakhatásról szóló rendelettervezetét, amely egyszerre célozza a lakhatási válság enyhítését és a lakáskínálat bővítését.
A tervezet önmagában nem tiltja meg a rövid távú lakáskiadást vagy a befektetési célú ingatlanvásárlást. Arról továbbra is a tagállamoknak és az önkormányzatoknak kellene dönteniük, ráadásul a beavatkozás csak szigorú feltételek mellett lenne lehetséges.
Egy területet akkor lehetne úgynevezett lakhatási stressz alatt álló térségként kezelni, ha egyszerre három feltétel teljesül:
- egy átlagos lakás ára eléri vagy meghaladja a nyolcévnyi átlagos nettó jövedelem összegét,
- ez az arány az elmúlt tíz évben emelkedett,
- és várhatóan a következő három évben sem enyhül a lakhatási nyomás.
Az ilyen területeken bevezetett korlátozások legfeljebb öt évre szólhatnának, és rendszeresen felül kellene vizsgálni őket.
Budapest különösen érintett lehet
Az ingatlan.com elemzése szerint Magyarországon elsősorban Budapest kerülhetne a szabályozás hatálya alá, de több kiemelt egyetemváros is érintett lehet.
A jelenlegi hivatalos béradatok és a kínálati négyzetméterárak alapján egy 60 négyzetméteres budapesti lakás ára nagyságrendileg 11–13 évnyi nettó jövedelemnek felel meg. Országos szinten ennél alacsonyabb az arány, míg a megyeszékhelyeken átlagosan 8–9 évnyi átlagbérből jön ki egy hasonló érték.
A pontos besorolás ugyanakkor még nem ismert, és sok múlik azon, hogy az Európai Unió milyen módszertant és jövedelmi adatokat alkalmaz majd.
Ezt olvastad már? Jó hír a vevőknek: lassul a budapesti lakásárak száguldása, egy év alatt harmadára esett a drágulás üteme
Terézvárosban már látszik a rövid távú kiadás korlátozásának hatása
Budapesten több belvárosi kerület már most is foglalkozik a rövid távú lakáskiadás szabályozásával. Terézvárosban januártól tiltják a rövid távú lakáskiadást, míg a VIII. kerületben jövőre a kerület lakásállományának 3,5 százalékában maximalizálták az ilyen célra kiadható lakások számát. Az I. kerületben szintén napirenden van a kérdés.
Az ingatlan.com adatai szerint a terézvárosi korlátozás bevezetése után 34 százalékkal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata a kerületben, miközben az érdeklődés 32 százalékkal emelkedett. Az átlagos bérleti díj ugyanakkor 300 ezerről 280 ezer forintra csökkent.
Az adatok arra utalnak, hogy egy ilyen intézkedés helyben jelentősen átrendezheti a bérlakáspiacot, de önmagában nem oldja meg a szélesebb lakáshiányt.
„Az egyik legfontosabb változás az lehet, hogy az uniós szabályozás világosabb jogi keretet teremtene azoknak a városoknak, amelyek a rövid távú lakáskiadás vagy a befektetési célú lakásvásárlások korlátozásával próbálnák enyhíteni a lakhatási feszültségeket” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Szerinte ugyanakkor a korlátozás önmagában nem oldja meg a lakáshiányt, ehhez elsősorban több új lakásra, gyorsabb fejlesztésekre és nagyobb kínálatra van szükség.
Nemcsak korlátozna az EU, több lakást is szeretne
A tervezet másik fontos eleme éppen ezért a lakáskínálat növelése. Az Európai Bizottság gyorsabb engedélyezést, barnamezős fejlesztéseket, bérlakások és kollégiumok építését, telekbankok létrehozását, valamint az üresen álló lakások hasznosítását ösztönözné.
Magyarországon ezen a területen is jelentős tartalékok lehetnek. A 2022-es népszámlálás szerint csaknem 572 ezer nem lakott lakóingatlant tartottak nyilván az országban, Budapesten pedig több mint 160 ezret.
Az ingatlan.com szakértője szerint azonban ezeknek csak egy része áll ténylegesen üresen. Sok ingatlant más módon hasznosítanak, míg más lakások nem lakhatók vagy jelentős felújításra szorulnak. Ezek egy része ugyanakkor megfelelő beruházással visszakerülhetne a lakáspiacra.
Több tízmilliárd euró is juthat lakhatási programokra
A Bizottság pénzügyi oldalról is erősítené a lakhatási programokat: uniós és európai beruházási banki forrásokból több tízmilliárd euró mozgósítását irányozza elő. Az ingatlan.com szerint ez a magyar lakáspolitikai célok szempontjából is fontos lehet. A szakértő úgy látja, hogy hosszabb távon a több megfizethető új lakás és a gyorsabb építkezések sokkal nagyobb hatással lehetnek a lakhatási helyzetre, mint egy-egy konkrét korlátozás.
Az új lakások építésének felfutása emellett a lakásállomány minőségi megújulásához és energiahatékonyságának javításához is hozzájárulhat.
A szabályozás ugyanakkor még nem végleges. A rendelettervezetet az Európai Parlamentnek és az Európai Unió Tanácsának is el kell fogadnia, a jogalkotási folyamat pedig az ingatlan.com szerint akár másfél-két évig is eltarthat. Ha végül elfogadják, az uniós rendelet szabályai Magyarországon is közvetlenül alkalmazandók lesznek.
